Menu Zamknij

Umowa dzierżawy

W stosunkach wiejskich dzierżawa, obok własności, jest jedną z bardziej popularnych form władania gruntami rolnymi przez rolników. Regulacje dotyczące umowy dzierżawy znajdują się w ustawie Kodeks cywilny w art. od 693 do 709.

 

Definicja umowy

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Istotą umowy dzierżawy jest możliwość pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy, którym może być nie tylko rzecz, ale również prawo. Gdy przedmiotem dzierżawy jest rzecz może być to rzecz zarówno ruchoma jak i nieruchomość. Elementem, który odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu jest pobieranie pożytków z wydzierżawionej rzeczy, tym samym przedmiotem dzierżawy nie może być rzecz lub prawo, z którego dzierżawca nie mógłby czerpać pożytków. Warto w tym miejscu wskazać, że pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. W stosunkach wiejskich najczęstszą formą pożytków są plony i płody rolne z nieruchomości rolnej oddanej w dzierżawę.

Kto zawiera umowę?

Umowa dzierżawy gruntu rolnego nie zawsze musi być zawierana z właścicielem tego gruntu, wydzierżawiającym może być osoba, która sama jest jedynie posiadaczem gruntu rolnego oddanego w dzierżawę. Przedmiotem dzierżawy może być cała rzecz lub prawo, jak również wydzielona część tej rzeczy lub prawa. Dla jasności stosunku umownego fakt ten powinien być odnotowany w umowie lub zaznaczony na stosownym rzucie, czy planie będącym załącznikiem do umowy (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2016 r. I ACa 1063/15). Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie, a więc może być to zarówno forma pisemna jak i ustna. Jednak w odniesieniu do dzierżawy nieruchomości, w tym nieruchomości rolnej na czas dłuższy niż rok, to umowa taka powinna być zawarta w formie pisemnej.

Szczegóły umowy

Inną ważną cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatny charakter. Umowa, w której dzierżawca jest zobowiązany jedynie do opłacania podatków i innych danin publicznych, a nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu dzierżawnego, nie jest umową dzierżawy. Czynsz dzierżawny może być określony w pieniądzu, jak i w świadczeniach innego rodzaju np. ułamkowej części pożytków pobieranych z przedmiotu dzierżawy. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Regulacja ta znajduje zastosowanie jedynie wówczas, gdy strony umowy dzierżawy nie postanowią inaczej uregulować tej kwestii lub przemilczą ją w umowie. Roszczenie wydzierżawiającego z tytułu zaległego czynszu dzierżawnego przedawniają się po trzech latach, gdy czynsz miał charakter świadczenia okresowego, a więc nie był płatny jednorazowo lub jeżeli dzierżawa miała miejsce w związku z prowadzoną przez dzierżawcę działalnością gospodarczą, w pozostałym zakresie po upływie 6 lat. Ustawodawca przewidział również możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego, gdy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby. Przepis zakłada ochronę dzierżawcy szczególnie w sytuacji, gdy czynszem dzierżawnym jest ułamkowa cześć pożytków z dzierżawy gruntu rolnego. Dzierżawca może zażądać zmniejszenia czynszu tylko w sytuacji, gdy przychód z dzierżawionej rzeczy uległ zmniejszeniu z przyczyn niezawinionych przez dzierżawcę gruntu, obiektywnie niezależnych i które nie mają związku z zachowaniem dzierżawcy.

Termin wypowiedzenia

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. Wydzierżawiający o zamiarze wypowiedzenia umowy dzierżawy powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli dzierżawca w wyznaczonym okresie spełni swoje zobowiązanie i zapłaci zaległy czynsz, to wydzierżawiający nie ma podstaw do skorzystania z powyższej regulacji. Wydzierżawiający nie musi wypowiadać umowy pomimo niespełnienia zobowiązania przez dzierżawcę, a stosunek umowny może nadal trwać. Strony umowy mogą ponadto w sposób odmienny uregulować kwestię wypowiedzenia, mogą również pominąć w umowie tę materię i wówczas zastosowanie będzie miał wspomniany powyżej przepis ustawy.

Dalsza część artykułu w najnowszym wydaniu Spichlerza!

Autorzy: Monika Parafianowicz i Aleksandra Reszka

 

Zareklamuj się w naszym magazynie! – LINK